개업공인중개사의 의무

개업공인중개사는 거래당사자에게 신의를 지키고 성실·공정하게 중개업무를 수행해야 합니다(「공인중개사법」 제29조제1항). 이는 중개사의 기본적인 의무로써 중개사가 거래 당사자인 양측에게 공정하고 신뢰할 만한 중개업무를 제공하는 것을 의미합니다. 또한 개업공인중개사는 중개업무로 알게 된 비밀을 누설하지 말아야 하고, 그 업무를 떠난 후에도 누설해서는 안 되며, 이를 위반한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해집니다(「공인중개사법」 제29조제2항 및 제49조).

개업공인중개사의 설명의무

개업공인중개사는 상가임대차계약을 하려는 사람에게 다음의 사항에 대하여 성실·정확하게 설명하고 중개대상물의 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 함께 제시해야 합니다(「공인중개사법」 제25조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제21조제1항).

• 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
• 법령규정에 따른 거래 또는 이용제한 사항
• 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
• 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
• 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
• 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
• 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
• 벽면·바닥면 및 도배의 상태
• 일조·소음·진동 등 환경조건
• 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
• 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

개업공인중개사는 확인·설명을 위해 필요한 경우 중개대상물의 임대의뢰인에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다(「공인중개사법」 제25조제2항). 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 때에는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고, 중개대상물확인·설명서에 기재해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제21조제2항).

중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무

개업공인중개사는 거래계약서 작성 시 중개대상물확인·설명서를 거래당사자에게 교부하고, 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다. 다만, 확인·설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 않습니다(「공인중개사법」 제25조제3항, 「공인중개사법 시행령」 제21조제3항·제4항, 「공인중개사법 시행규칙」 제16조제1호 및 별지 제20호서식). 중개대상물확인·설명서에는 개업공인중개사의 서명 및 날인이 있어야 합니다(「공인중개사법」 제25조제4항).

공제증서의 교부 의무

개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음의 사항을 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다(「공인중개사법」 제30조제5항 및 「공인중개사법 시행령」 제24조제1항).

• 보장금액(법인 개업공인중개사는 2억원 이상, 비법인 개업공인중개사는 1억원 이상)
• 보증보험회사, 공제사업을 하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
• 보장기간

개업공인중개사의 손해배상책임

개업공인중개사는 중개 시 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사법」 제30조제1항). 또한 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에도 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사법」 제30조제2항).

중개보수 및 실비 지급

중개의뢰인은 중개업무에 관해 개업공인중개사에게 소정의 보수를 지급해야 합니다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 지급하지 않아도 됩니다(「공인중개사법」 제32조제1항).

※ “중개보수”란 부동산거래로 계약이 체결되어 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 수수되는 금액을 말합니다. 거래금액에 따른 일정요율과 한도액은 지방자치단체의 조례로 규정되어 있습니다(「공인중개사법」 제32조제4항).

중개의뢰인은 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 부동산 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 지급할 필요가 없으나, 거래당사자의 의사에 따라 해제된 경우에는 중개보수를 지급해야 합니다(「공인중개사법」 제32조제1항). 중개의뢰인은 개업공인중개사에게 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행보장에 소요된 실비를 줄 수 있습니다(「공인중개사법」 제32조제2항).

중개보수 및 실비의 한도

• 상가건물(건축물 중 상가의 면적이 2분의 1 이상인 경우도 상가에 포함)임대차에 대한 중개보수의 한도는 거래금액의 0.9% 이내입니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항 및 제6항).
• 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하려는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하려는 중개의뢰인을 말함)에게 청구할 수 있습니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제2항).

개업공인중개사는 중개보수·실비의 요율 및 한도액 표를 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 합니다(「공인중개사법」 제17조, 「공인중개사법 시행규칙」 제10조제2호).

한도를 초과한 중개보수 및 실비 수수 금지

개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개보수 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 되며, 이를 위반한 때에는 과태료 또는 영업정지나 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다(「공인중개사법」 제33조제3호 및 제49조제1항).

※ 중개보수는 중개의뢰인 쌍방이 요율 및 한도액 내에서 각각 지급해야 하고, 한도액을 초과하는 경우에는 한도액의 범위 내에서 지급하면 됩니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항).
※ 만약, 중개업자가 수수료 또는 실비의 한도를 초과하여 요구하는 경우에는 그 초과분은 무효이고, 한도를 초과하여 지급한 수수료 또는 실비는 반환 청구를 할 수 있습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결).

한도를 초과하는 보수 또는 실비를 요구하는 경우

거래당사자는 한도를 초과하는 보수 또는 실비를 요구하는 경우 거절할 수 있으며, 계속하여 한도 초과 보수 또는 실비를 요구하면 행정관청에 신고할 수 있습니다.

결론

개업공인중개사는 거래당사자에게 신의성실을 지키고 중개업무를 수행하는 의무를 가집니다. 이는 중개대상물에 대한 성실한 설명과 상세한 정보 제공을 포함하며, 비밀유지 및 정보 보호에도 신경을 써야 합니다. 또한 중개보수 및 실비의 한도를 초과하지 않는 것도 중요한 의무입니다. 만약 한도를 초과하여 요구하는 경우 거래당사자는 거절할 수 있고, 해당 사항을 신고할 수도 있습니다. 개업공인중개사는 이러한 의무를 충실히 이행함으로써 거래의 공정성과 신뢰성을 확보하고 부동산 거래의 원활한 진행을 도모해야 합니다.

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