기존 건축물 철거 법률과 절차

기존 건축물의 철거는 도시 및 주거환경정비법에 근거하여 이루어집니다. 철거 과정에서 필요한 절차와 관련 법령을 알아보겠습니다.

철거계획서 제출

건축물을 철거하기 위해서는 사업시행자가 사업시행계획서를 작성해야 합니다. 이 때, 기존 주택의 철거계획서(석면 등 철거 및 처리 계획 포함)를 포함시켜야 합니다. 이는 도시 및 주거환경정비법 제52조제1항제13호 및 도시 및 주거환경정비법 시행령 제47조제2항제14호에 근거합니다.

철거 시기

사업시행자는 관리처분계획을 받은 후 기존 건축물을 철거해야 합니다. 이는 도시 및 주거환경정비법 제81조제2항에 근거합니다.

건축물 소유자 동의 등이 필요한 철거

사업시행자는 다음의 경우, 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장/군수의 허가를 받아야 합니다.

1. 「재난 및 안전관리 기본법」, 「주택법」, 「건축법」 등 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고 우려가 있는 경우
2. 폐공가(廢空家)의 밀집으로 인한 범죄 발생 우려가 있는 경우

이 경우, 건축물의 철거는 토지 소유자의 권리와 의무에 영향을 주지 않습니다. (도시 및 주거환경정비법 제81조제3항 후단)

또한, 사업시행자는 관리처분계획 수립을 위해 건축물에 대한 물건조서와 사진 또는 영상자료를 만들어 이를 착공 전까지 보관해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제72조제1항)

철거의 허가: 건축물관리법과 준수 사항

건축물의 철거는 건축물관리법에 따라 특별자치시장/특별자치도지사 또는 시장/군수/구청장의 허가를 받아야 합니다. 다만, 일부 경우에는 신고로 간주됩니다. 다음 경우에는 「건축물관리법 시행령」(제21조제2항)에 따라 신고를 하면 허가를 받은 것으로 간주됩니다.

1. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부를 해체하는 경우.
2. 연면적 500제곱미터 미만, 높이 12미터 미만, 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물.
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물.

단, 이미 해체 허가를 받은 건축물에 대해서는 국토교통부령에 따라 허가권자에게 착공신고를 해야 합니다. (건축물관리법 제30조의2제1항)

철거공사 착공 및 완료

건축물의 착공은 건축물관리법이나 주택법에 따라 이루어집니다.

건축물관리법에 따른 착공

건축물관리법에 따라 건축물의 공사를 착수하려면 다음의 서류를 허가권자에게 신고해야 합니다.

• 착공신고서
• 건축관계자 상호간 계약서 사본(해당 사항이 있는 경우)
• 설계도서(건축법 시행규칙 별표 4의2)
• 감리 계약서(해당 사항이 있는 경우)
• 보험증서 또는 공제증서의 사본

시장/군수 등은 건축법 제21조에 따른 착공신고를 받을 때는 시공보증서의 제출 여부를 확인해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제82조 제2항)

주택법에 따른 착공

주택법에 따라 공사를 시작하기 위해서는 다음의 구분에 따라야 합니다.

1. 주택법 제15조제1항에 따라 승인을 받은 경우:
   • 승인받은 날로부터 5년 이내
2. 주택법 제15조제3항에 따라 승인을 받은 경우
   • 최초로 공사를 진행하는 공구: 승인받은 날로부터 5년 이내
   • 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구: 해당 주택단지에 대한 최초 착공신고일부터 2년 이내

공사를 시작하려면 다음의 서류를 사업계획승인권자에게 신고해야 합니다.

• 착공신고서
• 사업관계자 상호간 계약서 사본
• 흙막이 구조도면(지하 2층 이상의 지하층을 설치하는 경우)
• 실시설계도면(주택의 설계도서 작성기준 별표 2)
• 시방서, 구조계산서, 수량산출서, 품질관리계획서
• 감리자의 감리계획서 및 감리의견서
• 시공계획, 예정공정표, 시공도면 등의 검토 및 확인에 따라 감리자가 검토 및 확인한 예정공정표

이에 따른 철거허가와 착공 및 완료 프로세스를 준수해야 한다는 점을 알려드립니다. 이 글이 건축물 철거와 관련된 규제와 절차에 대해 명확함을 제공하기를 바랍니다.

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