공유재산 제한사항 총정리: 시효취득, 영구시설물, 무단점유 변상금까지

공유재산은 지방자치단체가 소유·관리하는 재산인 만큼, 일반 재산보다 훨씬 엄격한 법적 제한을 받습니다.

실무에서는 “오래 사용했으니 내 땅이 되는지”, “시설물을 설치해도 되는지”, “무단점유 시 얼마를 내야 하는지”가 핵심 쟁점이 됩니다.

아래에서는 공유재산 관련 주요 제한사항과 제재, 그리고 현장에서 바로 확인해야 할 실무 포인트를 정리해드립니다.

1. 공유재산 취득과 시설 설치에 대한 기본 제한

1-1. 행정재산은 시효취득이 되지 않습니다

공유재산 중 행정재산은 「민법」 제245조에도 불구하고 시효취득의 대상이 되지 않습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제6조제2항).

즉, 오랜 기간 점유·사용했다고 해서 권리가 자동으로 생기지 않습니다.

실무상 “수십 년 사용했으니 소유권을 주장할 수 있다”는 식의 주장은 행정재산에는 통하지 않습니다.

1-2. 사권이 설정된 재산은 사권 소멸 전 취득 불가

사권(私權)이 설정된 재산은 법원의 판결에 따라 취득하는 경우가 아닌 한, 그 사권이 소멸되기 전에는 공유재산으로 취득할 수 없습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제8조).

즉, 기존 권리관계가 남아 있는 재산은 함부로 공유재산으로 편입할 수 없고, 권리 소멸 여부를 먼저 확인해야 합니다.

1-3. 영구시설물 축조는 원칙적으로 금지

해당 지방자치단체의 장 외의 자는 공유재산에 건물, 도랑·다리 등의 구조물 및 그 밖의 영구시설물을 축조할 수 없습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제13조 본문).

다만, 공유재산의 사용 및 이용에 지장이 없는 경우에는 예외적으로 허용될 수 있습니다.

2. 영구시설물 축조 예외 사유 정리

「공유재산 및 물품 관리법」 제13조 단서 및 같은 법 시행령 제9조제1항에 따라, 다음과 같은 경우에는 예외가 인정됩니다.

2-1. 축조 금지의 예외 사유

준공과 동시에 지방자치단체에 기부하는 조건으로 축조하는 경우
사용허가 또는 대부를 받은 자가 사용허가 기간 또는 대부기간 동안 사용하기 위해, 자진철거 및 철거비용 예치를 조건으로 축조하는 경우
「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제29조제1항제13호·제23호에 해당해 일반재산을 수의계약으로 대부받은 자 또는 제19호에 해당하는 경우로서, 대부기간 종료 후 그 재산을 매입하는 조건으로 축조하는 경우
다른 법률에 따라 지방자치단체에 소유권이 귀속되는 공공시설을 축조하는 경우
매각·양여·교환 등의 계약을 체결한 재산의 소유권 이전 전 사용 승낙을 받아 축조하는 경우
단, 대금을 나누어 내는 매각 또는 교환의 경우에는 대금의 2분의 1 이상을 낸 경우로 한정
일반재산을 신탁 또는 위탁해 개발하는 경우
지방자치단체의 현재 또는 장래의 공유재산 사용 및 이용에 지장을 주지 않는 범위에서 공중·지상·지하에 공작물을 설치하는 경우로서 행정안전부장관이 정하는 기준에 적합한 경우
해당 지방자치단체의 장이 아닌 다른 지방자치단체의 장이 공립학교에 복합시설을 설치하는 경우
예: 학생과 주민이 공동으로 이용할 수 있는 문화·복지시설, 생활체육시설 등
다른 지방자치단체의 장이 공용재산 또는 공공용재산에 영구시설물을 축조하는 경우로서, 지방자치단체장 간 합의와 해당 지방의회 동의가 있는 경우

2-2. 계획서 제출 의무

위와 같이 영구시설물을 축조하는 자는 축조 또는 원상회복 등에 관한 계획서를 해당 지방자치단체의 장에게 제출해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제9조제2항).

2-3. 허용 기준의 실무 포인트

지방자치단체의 장은 해당 지방자치단체 외의 자에게 영구시설물 축조를 허용할 경우, 그 설치로 인해 사용용도·목적 등에 장애가 발생하지 않는 범위에서 허용해야 합니다(행정안전부, 「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제7조제1항).

※ 영구시설물 축조 기준의 세부 사항은 「지방자치단체 공유재산 운영기준」 별표 2를 확인해야 합니다.

3. 재산관리관 등의 행위 제한

3-1. 관리 중인 공유재산은 취득하거나 교환할 수 없습니다

재산관리관이나 그 밖에 공유재산을 관리하는 사무에 종사하는 공무원은 자기가 관리하는 공유재산을 취득하거나 자기 소유재산과 교환할 수 없습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제15조제1항 본문).

이 규정을 위반한 행위는 무효입니다(같은 조 제2항).

3-2. 예외: 지방자치단체장의 허가가 있는 경우

다만, 해당 지방자치단체의 장의 허가를 받은 경우에는 예외가 인정됩니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제15조제1항 단서).

3-3. 신고 의무가 있는 경우

행위제한을 받지 않는 해당 지방자치단체 소속 공무원이 공유재산을 취득하거나 자기 소유재산과 교환하는 경우에는 사전에 다음 사항을 소속 지방자치단체의 장에게 신고해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제15조제3항, 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제10조의2).

취득하거나 교환하려는 사유
취득하거나 교환하려는 재산의 목록
취득하거나 교환하려는 시기

4. 무단점유자에 대한 제재와 원상복구 명령

4-1. 절차 없이 사용·수익할 수 없습니다

누구든지 「공유재산 및 물품 관리법」 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법에 따르지 않고는 공유재산을 사용하거나 수익할 수 없습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제6조제1항).

행정재산을 위반하여 사용하거나 수익한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제99조).

4-2. 불법점유·불법시설물 설치 시 원상복구 명령

지방자치단체의 장은 정당한 사유 없이 공유재산을 점유하거나 공유재산에 시설물을 설치한 경우, 원상복구 또는 시설물 철거 등을 명할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제83조제1항).

명령을 이행하지 않으면 지방자치단체의 장은 「행정대집행법」에 따라 직접 원상복구 또는 철거를 하고, 그 비용을 징수할 수 있습니다(같은 조 제2항).

5. 변상금: 무단점유 시 얼마나 내야 하나요?

5-1. 변상금의 의미

“변상금”이란 사용허가나 대부계약 없이 공유재산 또는 물품을 사용·수익하거나 점유한 자에게 부과하는 금액입니다. 사용허가나 대부계약 기간이 끝난 뒤에도 다시 허가·계약 없이 계속 사용·수익하거나 점유한 자도 포함됩니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제2조제9호).

5-2. 변상금 산정 기준

무단점유자에게는 공유재산 또는 물품에 대한 사용료 또는 대부료의 100분의 120에 해당하는 금액을 변상금으로 징수할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제81조제1항 본문).

실무 포인트

일반적으로 사용료·대부료보다 더 무겁게 부담합니다.
단순 체납이 아니라 허가 없는 사용·점유 자체가 문제됩니다.

5-3. 50만원 초과 시 분할납부 가능

변상금이 50만원을 초과하는 경우에는, 시중은행 1년 만기 정기예금의 평균 수신금리를 고려해 행정안전부장관이 정해 고시하는 이자율을 적용한 이자를 붙여 3년 이내의 기간에 걸쳐 분할납부하게 할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제81조제1항 단서).

5-4. 변상금을 징수하지 않는 예외

다음 중 하나에 해당하면 변상금을 징수하지 않습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제81조제1항 단서).

등기부나 그 밖의 공부상의 명의인을 정당한 소유자로 믿고, 상당한 대가를 지급하고 권리를 취득한 자의 재산이 취득 후 공유재산 또는 물품으로 판명되어 지방자치단체에 귀속된 경우
취득자의 상속인과 포괄승계인 포함
국가나 지방자치단체가 재해대책 등 불가피한 사유로 일정 기간 점유·사용·수익하게 한 경우

5-5. 변상금 납부기한과 체납처분

변상금의 납부기한은 납부 통지일부터 60일 이내입니다. 기한까지 내지 않으면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제97조제2항, 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제81조제3항 참조).

또한 변상금을 징수하는 경우에는 「공유재산 및 물품 관리법」 제23조 및 제33조에 따른 사용료 및 대부료의 조정은 하지 않습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제81조제3항).

6. 변상금 산정기준에 대한 법제처 해석 포인트

6-1. 일반입찰 후 무단점유한 경우의 사용료 산정

일반입찰을 통해 공유재산의 사용·수익허가를 받았으나, 허가기간이 끝난 뒤 재허가 없이 계속 사용·수익하거나 점유한 자에 대해 변상금을 징수하는 경우, 그 산정 기준이 되는 “공유재산에 대한 사용료”는 종전 일반입찰에 따른 허가기간 중 납부한 사용료의 결정기준에 따라 산정해야 합니다.

즉, 변상금은 최고 입찰가로 결정된 첫째 연도의 사용료에 입찰 당시와 무단점유 당시의 재산가격 비율을 반영한 사용료에 100분의 120을 곱해 산정해야 합니다.

6-2. 허가기간 종료 후 계속 점유는 ‘처음부터 무단점유’와 다릅니다

허가기간이 끝난 후 다시 허가를 받지 않고 무단점유하는 경우는, 처음부터 권원 없이 점유한 경우와 계기와 형태가 다릅니다. 따라서 이 경우 변상금 산정의 기준이 되는 사용료는 재산 평정가격을 기준으로 새롭게 산정하는 것이 아니라, 종전 경쟁입찰에 따라 실제 납부하던 사용료와 같은 수준으로 보는 것이 변상금 제도의 취지에 부합합니다.

<출처: 법제처 법령해석례, 13-0265, 2013. 11. 4., 안전행정부 참조>

7. 과오납 반환 시 이자 가산

지방자치단체가 과오납된 공유재산의 사용료·대부료·매각대금 또는 변상금을 반환하는 경우에는, 과오납된 날의 다음 날부터 반환하는 날까지의 기간에 대해 1년 만기 정기예금 금리수준을 고려해 행정안전부장관이 정해 고시하는 이자를 가산해 반환해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제82조, 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제82조).

8. 변상금 연체·미납 시 연체료와 추가 고지

8-1. 연체료 징수 가능

변상금이 납부기한까지 납부되지 않으면, 지방자치단체의 장은 납부되어야 할 금액(징수를 미루거나 나누어 내는 경우 이자는 제외)에 대해 연체료를 징수할 수 있습니다. 다만 연체료 부과대상이 되는 연체기간은 납기일부터 60개월을 초과할 수 없습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제80조).

8-2. 연체기간별 연체료율

지방자치단체의 장과 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁받은 자는 다음 기준으로 연체료를 계산해, 납부고지일부터 15일 이내의 납부기간을 정해 고지해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제80조제1항 전단).

구분	연체료율
연체기간이 1개월 미만인 경우	연 7퍼센트
연체기간이 1개월 이상 3개월 미만인 경우	연 8퍼센트
연체기간이 3개월 이상 6개월 미만인 경우	연 9퍼센트
연체기간이 6개월 이상인 경우	연 10퍼센트

8-3. 재고지 및 독촉 절차

고지한 납부기한까지 내지 않으면 연 2회의 범위에서 다시 납부고지를 할 수 있습니다. 이때 마지막 고지의 납부기한은 최초 납부고지일부터 3개월 이내가 되어야 하며, 이후에는 1년에 1회 이상 독촉해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제80조제1항 후단).

8-4. 한시적 인하 요율 적용 시

「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제14조제1항 단서 및 제31조제1항 단서에 따라 기간을 정해 한시적으로 인하한 요율을 적용한 경우에는, 해당 기간 동안의 사용료 및 대부료에 대한 연체료를 위 연체료율의 100분의 50으로 계산할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제80조제2항).

8-5. 고지금액을 기한 내 납부하면 연체료 없음

고지한 납부기한까지 고지한 금액을 납부한 경우에는, 고지한 날부터 납부한 날까지의 연체료는 징수하지 않습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제80조제3항).

9. 실무자가 꼭 확인해야 할 체크포인트

공유재산인지, 일반재산인지 먼저 구분하기
행정재산이면 시효취득 주장 가능성 거의 없음을 전제로 검토하기
시설물 설치 전 예외사유 해당 여부와 계획서 제출 여부 확인하기
공무원·관리 담당자의 이해충돌성 거래 여부 점검하기
허가·대부 만료 후 계속 사용하면 무단점유로 전환될 수 있음에 유의하기
변상금은 단순 사용료가 아니라 가산된 금액이라는 점을 반드시 고려하기
체납 시 연체료, 체납처분, 원상복구명령까지 이어질 수 있으므로 초기 대응이 중요하기

10. FAQ

Q. 오래 사용한 공유재산도 시효취득이 가능한가요?

아니요. 행정재산은 「민법」 제245조에도 불구하고 시효취득의 대상이 되지 않습니다.

Q. 공유재산에 작은 구조물도 마음대로 설치할 수 있나요?

원칙적으로 불가능합니다. 다만 법에서 정한 예외사유에 해당하고, 공유재산의 사용 및 이용에 지장이 없는 범위라면 허용될 수 있습니다.

Q. 허가기간이 끝났는데 계속 사용하면 어떻게 되나요?

무단점유로 보아 변상금이 부과될 수 있고, 경우에 따라 원상복구 명령, 연체료, 체납처분까지 이어질 수 있습니다.

11. 마무리

공유재산 관련 분쟁은 대부분 “허가가 있었는지”, “예외사유가 있는지”, “기간이 끝난 뒤 적법하게 사용을 계속했는지”에서 갈립니다.

따라서 실무에서는 계약서, 허가서, 사용기간, 철거조건, 계획서 제출 여부를 반드시 서면으로 확인해야 합니다.

특히 무단점유는 단순한 사용료 문제가 아니라 변상금, 연체료, 원상복구, 체납처분으로 이어질 수 있으므로, 의심되는 상황이 있다면 초기에 정리하는 것이 가장 안전합니다.

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