상가건물 임대차계약, 차임·보증금 증액과 감액 청구 실무 가이드

상가건물 임대차계약에서 임대인은 조세·공과금 인상이나 경제적 상황 변화 시 차임(월세) 또는 보증금 증액을, 임차인은 감액을 청구할 수 있습니다. 이때 법적 제한, 특약의 효력, 증액분의 권리관계 등 반드시 알아야 할 실무상 주의사항을 구체적으로 안내합니다.

상가 임대차에서 차임 또는 보증금 증액 청구 요건

상가건물 임대인은 다음과 같은 경우 임차인에게 차임(월세)이나 보증금의 증액을 요구할 수 있습니다.

(예: 코로나19로 인한 영업환경 변화)

이때 임대차계약이 갱신되어도 임대차관계가 계속된 것으로 보아 증액 청구가 가능합니다.

→ (근거: 상가건물 임대차보호법 제11조제1항, 제10조제3항)

임대인과 임차인 사이에 ‘차임(월세) 증액 금지’ 특약이 있으면 원칙적으로 임대인은 증액 청구를 할 수 없습니다.

단,

(대법원 96다34061 판결)

임차인은 임대상가에 대한 조세·공과금 인상, 감염병 등으로 인한 경제사정의 악화 등으로 월세 또는 보증금이 과도하게 된 경우 감액을 요구할 수 있습니다.

(대법원 90다카11377 판결)

증액/감액 청구는 반드시 서면(내용증명)으로 진행하면 분쟁 예방에 유리합니다.
증액 시 확정일자 받은 임대차계약서가 없으면 증액분에 대해 후순위권리자보다 우선변제권(보호)을 받을 수 없습니다.
감액이나 증액 모두 ‘경제사정의 변동’ 요건 입증이 핵심이므로 관련 자료(세금 고지서, 상권 침체 자료, 감염병 정부 지침 등)를 확보해 두세요.
임대차계약 갱신 시에는 기존 계약의 연속성이 인정되므로, 증액·감액 청구도 가능합니다.
증액 또는 감액 합의 시, 부동산등기부 등본에서 담보권 설정 현황을 반드시 확인하세요.

상가건물 임대차계약에서 차임 또는 보증금의 증감 청구는 법에서 정한 엄격한 요건과 절차를 따라야 하며, 실무상 권리 보호를 위해 계약서 작성, 확정일자, 서면 통지 등 꼼꼼한 관리가 필요합니다.

임대인·임차인 모두 경제사정 변동 등 정당한 사유 발생 시, 법적 절차에 따라 증액 또는 감액을 요구할 수 있으며, 각종 특약의 효력과 권리관계에도 주의를 기울여야 합니다.

분쟁 예방과 권리 보호를 위해 전문가 상담 또는 법률 자문을 병행하는 것이 바람직합니다.

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