조합의 시공자 선정 방법

시공자를 선정하는 것은 조합설립 인가를 받은 후 조합 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제4항 본문). 이 과정에서 시공자를 선정하기 위한 선정 방식을 알아보도록 하겠습니다.

1. 경쟁입찰에 따른 시공자 선정

추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함)는 「도시 및 주거환경정비법」 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함)을 체결하려면 일반 경쟁에 부쳐야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제1항 본문).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 입찰 참가자를 지명하여 경쟁에 부칠 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제1항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제24조제1항제1호).

• 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 설비·기술·자재·물품 또는 실적이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란한 경우로서 입찰 대상자가 10인 이내인 경우
• 「건설산업기본법」에 따른 건설공사(전문공사를 제외)로서 추정가격이 3억원 이하인 공사인 경우
• 「건설산업기본법」에 따른 전문공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우
• 공사 관련 법령(「건설산업기본법」은 제외)에 따른 공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우
• 추정가격 1억원 이하의 물품 제조·구매, 용역, 그 밖의 계약인 경우

2. 수의계약 및 정관에 따른 시공자 선정

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수의계약(隨意契約)으로 시공자를 선정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제1항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제24조제1항제2호).

• 「건설산업기본법」에 따른 건설공사로서 추정가격이 2억원 이하인 공사인 경우
• 「건설산업기본법」에 따른 전문공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우
• 공사 관련 법령(「건설산업기본법」은 제외)에 따른 공사로서 추정가격이 8천만원 이하인 공사인 경우
• 추정가격 5천만원 이하인 물품의 제조·구매, 용역, 그 밖의 계약인 경우
• 소송, 재난 복구 등 예측하지 못한 긴급한 상황에 대응하기 위하여 경쟁에 부칠 여유가 없는 경우
• 일반 경쟁입찰이 입찰자가 없거나 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우

조합원이 100인 이하인 재건축 사업의 경우는 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제4항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제24조제3항).

시공보증

시공보증은 시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무 이행을 하지 않을 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약 이행 의무를 부담하거나 총 공사 금액의 30% 이상 50% 이하의 범위에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제82조제1항 참조 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제73조).

조합이 정비사업의 시행을 위하여 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 자를 시공자로 선정(공동사업시행자가 시공하는 경우를 포함)한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위하여 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제14조의 시공보증서를 조합에 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제82조제1항 본문).

정비사업 계약업무 처리기준에 따라 계약의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 확인할 수 있습니다(국토교통부 고시 제2018-101호, 2018.2.9. 제정·시행).

결론

조합이 정비사업을 수행하기 위해서는 시공자를 선정해야 합니다. 이를 위해 경쟁입찰이나 수의계약의 방법을 이용하여 시공자를 선정할 수 있습니다. 시공자 선정 방식은 「도시 및 주거환경정비법」 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」에 명시되어 있으며, 각각의 조건에 따라 시공자를 선정할 수 있습니다. 또한, 시공자의 시공보증서 제출도 필요합니다. 조합이 정비사업을 진행함에 있어서 정확한 시공자 선정과 시공보증의 제출은 중요한 사항입니다.

※ 본 내용은 「도시 및 주거환경정비법」을 기준으로 작성되었으며, 관련 법령 및 규정의 변경에 따라 내용이 변동될 수 있습니다.

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