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용도지역의 지정과 주택건축제한

용도지역의 지정은 토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하여 토지를 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위해 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 분류됩니다.

용도지역의 분류

  1. 도시지역

    • 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위한 지역
    • 전용주거지역: 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역
    • 제1종전용주거지역: 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역
    • 제2종전용주거지역: 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역
    • 일반주거지역: 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역
    • 제1종일반주거지역: 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역
    • 제2종일반주거지역: 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역
    • 제3종일반주거지역: 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역
    • 준주거지역: 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위한 지역

  2. 상업지역

    • 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위한 지역
    • 중심상업지역: 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위한 지역
    • 일반상업지역: 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위한 지역
    • 근린상업지역: 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위한 지역
    • 유통상업지역: 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위한 지역

  3. 공업지역

    • 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위한 지역
    • 전용공업지역: 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위한 지역
    • 일반공업지역: 환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위한 지역
    • 준공업지역: 경공업이나 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역

  4. 녹지지역

    • 녹지지역: 자연환경, 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위한 지역
    • 보전녹지지역: 도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
    • 생산녹지지역: 주로 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역
    • 자연녹지지역: 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발이 허용되는 지역

용도지역에서의 주택건축제한

용도지역별로 주택건축에는 제한이 있습니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 주택종류별 제한은 아래와 같습니다.

건축이 가능한 용도지역

  • 단독주택 및 다중주택:
    • 제1종전용주거지역, 제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
  • 다가구주택:
    • 제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

건축이 제한되는 용도지역

위의 용도지역에 해당하지 않는 지역에서의 주택건축은 제한이 있습니다. 유통상업지역, 전용공업지역, 중심상업지역은 도시·군계획조례에 따라 주택건축이 가능할 수 있으며, 일반상업지역, 일반공업지역, 준공업지역은 도시·군계획조례에 따라 건축이 가능할 수 있습니다.

용도지역별 건축제한의 예외

용도지역별 건축제한에도 불구하고 아래의 경우에는 예외가 적용됩니다.

  1. 취락지구에서의 건축

    • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 23에 따라 취락지구에서는 건축이 가능합니다.

  2. 개발진흥지구에서의 건축

    • 개발진흥지구의 지정목적 범위에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 따로 정합니다.

  3. 복합용도지구에서의 건축

    • 복합용도지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정합니다.

  4. 농공단지에서의 건축

  5. 농림지역, 자연환경보전지역에서의 건축

위의 예외에 관한 자세한 사항은 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 또는 행정안전부 자치법규정보시스템(www.elis.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

결론

용도지역은 토지의 이용과 건축물의 용도 제한을 통해 경제적이고 효율적인 도시 계획을 위한 중요한 요소입니다. 주택건축에 있어서도 용도지역별로 제한사항이 존재하며, 각 지역에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 주택을 건축하고자 할 때에는 해당 용도지역의 규정을 준수하여야 하고, 건축시 발생할 수 있는 위반 사항에 대해서는 제재가 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.

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