주요 건축 위반 유형과 그에 따른 벌칙

주택이나 상업건물을 건축 또는 증축할 때, 정해진 규정을 위반한 경우에는 법령에 따른 처벌을 받을 수 있습니다. 이번 글에서는 주요 건축 위반 유형과 그에 따른 벌칙에 대해 알아보겠습니다. 건축에 관련된 법령은 「건축법」과 「건축법 시행령」입니다.

신축 및 증축에서의 주요 위반 유형

신축이나 증축 시에 법령을 위반하게 되는 경우에는 건축허가를 받거나 신고를 한 후에 건축 과정에서 발생하는 제약사항을 위반하는 것입니다. 대체적으로 건폐율이나 용적률을 초과하는 경우나 건축허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 경우에 해당합니다(「건축법」제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」제115조의3제1항).

신축에서의 주요 위반 행위

1. 주택 지하에 건축물을 설치한 경우

• 신축을 위해 건축허가나 신고를 받지 않고 주택 지하에 건축물을 설치한 경우입니다. 법령에 따르면 신축 시에는 허가나 신고를 해야 하므로, 이는 허가나 신고를 위반한 것입니다.

2. 베란다에 기둥과 지붕을 설치한 경우

• 베란다에 기둥을 세우고 지붕을 설치하는 행위는 용적률과 일조 등을 위한 제한을 위반한 것입니다. 허가나 신고를 받지 않고 베란다에 구조물을 설치한 경우에 해당합니다.

3. 상점 앞에 테라스를 설치한 경우

• 상점 앞에 테라스를 만들고 천막을 설치한 경우입니다. 이 또한 용적률 및 건폐율 등의 제한을 위반한 것입니다. 허가나 신고를 받지 않고 추가적인 구조물을 설치한 경우입니다.

4. 높은 층에 복층 구조를 만든 경우

• 예식장 등에서 높은 층에 복층 구조를 만든 경우입니다. 이는 용적률 등의 제한을 위반한 것입니다. 허가나 신고를 받지 않고 복층 구조를 만든 경우에 해당합니다.

5. 건물 옥상에 옥탑방을 설치한 경우

• 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 계단탑, 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우입니다. 이는 용적률과 높이 제한 등의 제약사항을 위반한 것입니다. 허가나 신고를 받지 않고 주거용으로 사용한 경우에 해당합니다.

6. 필로티에 창고 등 임시건물을 만든 경우

• 필로티(베란다 또는 현관과 건물 사이의 공간)에 창고 등의 용도로 임시건물을 만든 경우입니다. 이는 용적률 등의 제약사항을 위반한 것입니다. 허가나 신고를 받지 않고 임시건물을 만든 경우에 해당합니다.

증축에서의 주요 위반 행위

1. 베란다에 기둥과 지붕을 설치한 경우

• 베란다에 새시(경량 철골 등)로 기둥을 세우고 지붕을 씌운 경우입니다. 이는 용적률과 일조 확보를 위한 높이 제한 등의 제약사항을 위반한 것입니다. 허가나 신고를 받지 않고 증축을 한 경우에 해당합니다.

2. 공동주택 지하주차장에 지붕을 설치한 경우

• 공동주택 지하주차장의 상부에 지붕을 설치한 경우입니다. 이는 건폐율 등의 제약사항을 위반한 것입니다. 허가나 신고를 받지 않고 지붕을 설치한 경우에 해당합니다.

3. 발코니를 허용 기준을 초과하여 확장한 경우

• 준공 이후에 발코니를 허용된 기준을 초과하여 확장하는 공사를 한 경우입니다. 이는 용적률 등의 제약사항을 위반한 것입니다. 허가나 신고를 받지 않고 발코니를 확장한 경우에 해당합니다.

행정상 제재와 이행강제금

건축허가나 건축신고를 위반하거나 벌칙을 적용 받은 경우, 허가권자는 행정상 제재를 가할 수 있습니다. 제재의 종류에는 시정명령 등과 이행강제금이 있습니다.

시정명령 등

시정명령 등은 허가권자가 건축법이나 건축법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 경우에 결정할 수 있습니다. 건축물의 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자, 점유자 등에게 시정 의무를 명하거나 건축물의 철거, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지, 사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다.

또한, 건축물이 허가나 신고를 받지 않거나 시정명령을 이행하지 않은 경우에는 다른 법령에 따른 영업이나 행위를 허가, 면허, 인가, 등록, 지정 등을 하지 못하도록 요청할 수 있습니다. 시정명령을 내린 경우에는 건축물대장에 위반건축물로 표시, 위반일자, 위반내용 등을 기재해야 합니다.

이행강제금

이행강제금은 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 이행하지 않은 건축주 등에게 부과되는 금액입니다. 이행강제금은 건축물의 위반면적과 시가표준액, 부과 요율, 감경률, 가중률 등을 통해 계산됩니다.

이행강제금은 건폐율이나 용적률을 위반하여 건축된 경우, 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축된 경우 등에 적용되며, 건폐율과 용적률을 위반한 경우의 부과 요율은 각각 100분의 80과 100분의 90입니다. 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축한 경우에는 부과 요율이 100분의 100이 적용됩니다.

이행강제금의 정확한 금액은 시가표준액과 위반면적을 통해 계산되며, 이행강제금을 받은 건축물에 대한 입지세법에서의 시가표준액을 적용합니다. 각각의 위반내용에 따라 건폐율을 초과한 경우에는 100분의 80, 용적률을 초과한 경우에는 100분의 90, 허가를 받지 않고 건축한 경우에는 100분의 100의 비율을 적용합니다.

또한, 위반내용의 정도와 위반 동기, 공중에 미치는 영향 등을 고려하여 이행강제금을 감경할 수 있습니다. 감경률은 건축조례에서 정하는 바에 따라 적용되며, 위반 동기, 위반 범위, 위반 시기 등을 고려하여 감경이 필요한 경우에는 건축조례에서 추가적인 비율을 적용할 수 있습니다.

법률 개정 이전에 신축 및 증축을 위반한 주택의 경우에는 이행강제금을 감경할 수 있습니다. 연면적이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물의 경우 100분의 80, 85제곱미터를 초과하는 주거용 건축물의 경우 100분의 60의 감경률이 적용됩니다.

이와 같은 이행강제금의 계산 방법은 위법한 증축이 있는 경우에도 동일하게 적용됩니다. 위법한 증축에 대한 이행강제금은 건축물의 시가표준액과 위반면적, 부과 요율, 감경률, 가중률 등을 통해 계산됩니다.

허가 위반행위와 신고 위반행위에 대한 처벌

건축허가나 건축신고를 위반한 경우에는 법령에 따라 처벌을 받을 수 있습니다. 주택 건축이나 상업건축에서 건축허가나 건축신고를 위반한 주거용 건축물의 건축주나 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 도시지역 외에서 건축허가나 건축신고를 위반한 경우에는 2년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

또한, 건축신고나 신청을 하지 않거나 거짓으로 신고나 신청한 경우에도 법령에 따라 처벌을 받을 수 있습니다. 이는 5천만원 이하의 벌금에 해당합니다(「건축법」 제111조).

결론

주택이나 상업건물을 건축하거나 증축할 때에는 정해진 규정을 준수해야 합니다. 건축허가나 건축신고를 받고 건축과정에서 제한사항을 위반하거나 건축허가나 건축신고를 받지 않고 건축하거나 신고를 하지 않은 경우에는 행정상 제재나 이행강제금을 받을 수 있습니다. 또한, 건축허가나 건축신고를 위반한 경우에는 법령에 따라 처벌을 받을 수 있습니다.

거주지를 지을 때 건축규정을 엄격히 지켜야 함을 상기하고 건설사나 건축주는 건축에 대한 법령을 꼼꼼히 숙지하여 법을 준수하는 것이 중요합니다. 건축물을 건축하거나 증축할 경우에는 반드시 건축허가나 건축신고를 해야하며, 건축규정을 준수하여 건축하도록 합시다.

각주: 알기쉬운 건축여행, 국토교통부, 2017년

---