일반주거지역이나 전용주거지역에서 건축물을 건축하는 경우, 건축물의 일조 등의 확보를 위해 건축물 높이 제한과 건축물 간격이 정해져 있습니다. 이러한 규정은 건축법과 건축법 시행령에 따라서 정해진 것입니다.
건축물의 높이 제한
먼저 건축물의 높이 제한에 대해 알아보겠습니다. 건축물의 높이는 다음과 같이 제한되어 있습니다.
- 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상 떨어져야 합니다.
- 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상 떨어져야 합니다.
따라서, 건축물을 건축할 때 인접 대지경계선과의 거리를 그에 맞게 유지해야 합니다.
공동주택의 높이 제한과 간격
공동주택을 건축할 경우에는 일조 등의 확보를 위해 추가적인 제한이 있습니다. 다음은 공동주택의 높이 제한과 간격에 대한 기준입니다.
- 건축물(기숙사는 제외)의 각 부분의 높이는 채광을 위한 벽면에서 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배 이하로 할 것입니다. 단, 근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배로 제한됩니다.
- 두 동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음과 같은 기준을 충족해야 합니다.
- 채광을 위한 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배 이상의 거리를 띄어야 합니다. (도시형 생활주택의 경우에는 0.25배)
- 건축물 각 부분의 주된 개구부의 방향이 낮은 건축물을 향하는 경우에는 10미터 이상의 거리를 띄어야 합니다. 이때, 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배 이상의 거리를 유지해야 합니다. (도시형 생활주택의 경우에는 0.25배)
- 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분의 높이의 1배 이상의 거리를 유지해야 합니다.
- 채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상의 거리를 유지해야 합니다.
- 측벽과 측벽이 마주보는 경우에는 4미터 이상의 거리를 유지해야 합니다.
이러한 제한과 규정을 준수함으로써 일조 등의 확보를 위한 적절한 조치를 취할 수 있습니다.
일조권 방해 기준
사회통념상 일조권을 평가하기 위해 다음과 같은 기준을 적용합니다.
- 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우
- 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 최소한 4시간 이상 확보되는 경우
따라서, 위의 조건을 충족하여 일조권을 확보할 수 있는 것으로 판단됩니다.
수인한도 초과 판단 기준
일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 판단합니다.
- 피해의 정도
- 피해이익의 성질 및 사회적 평가
- 가해 건물의 용도
- 지역성
- 토지이용의 선후관계
- 가해 방지 및 피해 회피의 가능성
- 공법적 규제의 위반 여부
- 교섭 경과 등
이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 일조방해행위가 수인한도를 초과하는지 여부를 판단하게 됩니다.
일조권 방해 시 가능한 조치
만약 건축물로 인해 일조권이 방해되는 경우에는 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.
- 공사 금지 가처분 신청: 건축단계에 있는 건축물의 공사를 중지시키기 위해 공사 금지 가처분 신청을 제기할 수 있습니다.
- 손해배상 청구: 건축물이 완공된 상태에서도 주민의 일조권이 침해되는 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때, 일조권 침해에 따른 피해금액은 한국부동산원을 통해 의뢰할 수 있습니다.
따라서, 위의 조치들을 통해 일조권을 보호하고 침해된 경우에는 적절한 대응을 할 수 있습니다.
결론
건축물의 일조 등의 확보를 위해 건축물 높이 제한과 건축물 간격에 대한 규정이 있습니다. 이러한 규정을 지키면서 건축물을 건축함으로써 일조권을 보호하고 일조방해를 최소화할 수 있습니다. 또한, 일조권 방해 시에는 공사 금지 가처분 신청이나 손해배상 청구와 같은 조치를 취할 수 있습니다. 이를 통해 건축물 일조권 관련 분쟁을 원활히 해결할 수 있습니다.
※ 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한에 대한 각 지방자치단체의 건축조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr) 또는 자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.
※ 사회통념상 수인한도를 넘은 일조방해행위로 분쟁이 발생한 경우에는 손해배상이 가능합니다.
※ 건축물로 인한 일조권 방해에 대한 조치로는 공사 금지 가처분 신청과 손해배상 청구가 있습니다. 일조침해에 따른 피해금액은 한국부동산원을 통해 의뢰하실 수 있습니다.