전대차의 제한과 개념

전대차의 개념은 임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차주택을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약입니다. 전대차 계약은 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이의 계약으로 유효하게 성립되며, 임차인과 임대인의 관계는 그대로 유지됩니다. 그러나 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없으며, 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조).

전대차의 제한

임대인의 동의 없이 전대인이 제3자에게 임차물을 전대할 수 없으며, 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조). 그러나 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 않고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결). 또한, 임대인과 임차인 당사자 간의 특약으로 전대차에 임대인의 동의가 필요하지 않는 것으로 하는 것은 유효합니다(「민법」 제652조).

주택의 전대차란?

임차인이 이미 대항력을 취득한 후 임차주택을 전대한 경우, 대항력은 소멸되지 않고 유지됩니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결). 그러나 임차인이 대항력을 취득하지 않고 임차주택을 전대한 경우, 임차인은 그 때부터 대항력을 취득하게 됩니다(대법원 1994. 6.18. 선고 94다3155 판결).

임대인의 동의가 있는 전대차

전대차에 따른 법률관계

전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계

전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다.

임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계

임대인과 임차인의 관계는 전대차의 영향을 받지 않습니다. 임대인은 임차인에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다(「민법」 제630조제2항).

임대인과 전차인 사이의 관계

전차인은 임대인에 대해 직접의무를 부담합니다. 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인에 대해 차임지급 등의 의무를 부담하게 되는데, 이러한 의무를 일정한 전제 하에 직접 임대인에게 이행하면 임차인에 대한 의무는 면하게 됩니다. 그러나 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없습니다(「민법」 제630조제1항).

임대차관계가 종료된 경우

임대차관계가 기간만료 등이 아닌 임대인과 임차인의 합의로 종료한 경우에는 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 따라서 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다(「민법」 제631조). 임대차계약이 해지의 통고로 종료되더라도 임차주택이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제638조). 전차인은 주택 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속한 물건에 대해서는 전대차의 종료 시에 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제647조).

임대인의 동의가 없는 전대차

전대차에 따른 법률관계

전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계

전대차 계약은 전대인(임차인)과 전차인 사이에서 유효하게 성립되며, 전차인은 전대인에게 주택을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가집니다.

임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계

임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 유지됩니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항).

임대인과 전차인 사이의 관계

임대인의 동의 없는 임차주택의 전대는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 주택을 점유하는 때에는 임대인에 대해서는 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차주택의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조 및 제214조).

임차주택의 전대와 대항력

임차주택을 전대한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 임차인은 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우, 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어져야 합니다. 이 경우에는 비록 전대로 인해 임차권의 공시방행인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 유지됩니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).

주택 소부분의 전대차

주택의 임차인이 그 주택의 소부분(극히 일부분)을 다른 사람에게 사용하게 할 때에는 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정이 적용되지 않습니다(「민법」 제632조). 임차인은 임대인의 동의를 얻지 않고 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 수 있으며, 이 경우에도 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다(「민법」 제629조 참조). 주택의 소부분의 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하지 않습니다(「민법」 제630조제1항 참조). 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리가 소멸합니다(「민법」 제631조 참조). 임대인, 임차인 당사자 간의 특약으로 주택 소부분의 전대차를 주택 전체의 전대차와 같이 취급하는 것은 유효합니다(「민법」 제652조 참조).

전전세에 대하여

전전세란 전세권자가 그 전세권의 범위 내에서 전세 목적물의 일부 또는 전부에 대해 제3자에게 다시 전세권을 설정해 주는 것을 말합니다. 전전세권은 원전세권자와 전전세권자 사이에 전전세권설정의 합의와 등기에 의해 성립되며, 전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간 내이어야 합니다(「민법」 제306조). 전전세의 경우에도 전세금을 지급해야 하며, 전전세금은 원전세의 전세금을 초과할 수는 없습니다. 전전세권이 설정되면 원전세권은 그대로 유지되지만, 원전세권자는 전전세권에 의해 제한되는 한도에서 스스로 전세 목적물을 사용·수익할 수 없게 됩니다. 전전세권자는 전세 목적물을 점유하여 사용·수익할 수 있으며, 그 외에도 전세권자로서의 모든 권리를 가지게 됩니다. 원전세권자는 전전세하지 않았으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대해 그 책임을 부담하게 됩니다(「민법」 제308조). 전전세권자가 전전세금의 반환을 지체한 때에는 전전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」 제318조). 이 경우 전전세금의 우선변제는 후순위권리자와 그 외의 채권자보다 우선하여 이루어집니다(「민법」 제303조제1항).

결론

전대차는 임차인이 자신의 임차권에 기초하여 제3자에게 임차물을 사용·수익할 수 있도록 하는 계약입니다. 그러나 임대인의 동의가 없는 전대차는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으며, 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 주택의 소부분에 대한 전대차는 전대차의 제한, 효과, 그리고 전차인의 권리에 관한 규정이 적용되지 않습니다. 전전세는 전세권자가 전세 목적물의 일부 또는 전부에 대해 제3자에게 다시 전세권을 설정해 주는 것을 말하며, 전전세금을 지불해야 합니다. 전전세의 경우 전전세권자는 전세 목적물을 점유하여 사용·수익할 수 있으며, 원전세권자는 전전세에 의해 제한되지만 원전세권은 그대로 유지됩니다.

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