주택 증축·대수선 허가·신고 절차 총정리 | 2026 최신 건축법 가이드

핵심 요약

바닥면적·층수 기준을 충족하면 ‘허가’ 대신 ‘신고’로 처리할 수 있습니다.

허가 신청 시 설계도서와 대지의 소유·사용권 증빙을 준비하고, 사전결정서·공유관계 서류 등은 해당 요건을 확인합니다.

무허가·무신고 및 변경 위반의 제재는 서로 다릅니다. 도시지역 여부와 위반 조문에 따라 적용되는 벌칙·시정명령·이행강제금을 확인해야 합니다.

1. 증축·대수선이란?

증축: 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 늘리는 것.
대수선: 내력벽·기둥·보 등 주요 구조부를 수선‧변경해 건축물의 안전성에 영향을 주는 공사.
법적 근거: 「건축법」 제11조(허가)·제14조(신고), 「건축법 시행령」·「시행규칙」.

2. ‘허가’가 필요한 경우

구분	허가·신고 판단 순서
증축	허가가 원칙이며 건축법 제14조의 신고 사유를 확인합니다. 85㎡는 신고 사유 중 하나의 기준으로, 모든 증축을 면적 하나로 나누지 않습니다.
대수선	연면적 200㎡ 미만이면서 3층 미만인 경우와, 시행령 제11조제2항의 주요구조부 해체 없는 수선 등은 별개의 신고 사유입니다. 어느 신고 사유에도 해당하지 않으면 허가 여부를 검토합니다.

허가권자(특별자치시장·시장·군수·구청장)는 공사 전 한국건축규정 준수 여부를 검토해야 합니다.

3. 허가 신청 절차 · 첨부서류

단계 1 허가권자와 사전협의 → 단계 2 신청서 접수 → 단계 3 서류검토 → 단계 4 허가서 발급

허가 신청 첨부서류 확인(건축법 시행규칙 제6조): 실제 대지 권리관계와 해당 요건에 따라 준비합니다.

대지 범위 자료
토지 소유(사용) 권리 증명
대지 사용권원 증명서(임차·사용승낙 등)
공유대지라면 적용되는 동의·권원 요건 확인. 모든 증축에 “공유자 80% 동의서”가 공통으로 필요한 것은 아닙니다.
건축물 개요 및 설계도서
사전결정서(해당 시)
결합건축협정서(해당 시)
관계법령별 별도 인·허가 서류

✅ TIP: 설계도서 작성 시 구조·소방·에너지 절감 기준을 동시에 반영하면 심의 기간을 단축할 수 있습니다.

4. ‘신고’로 갈음할 수 있는 요건

허가 대상이더라도 아래 요건에 해당하면 건축신고로 허가를 받은 것으로 간주(건축법 §14).

신고 사유	확인할 기준
소규모 증축	증축 부분 바닥면적 합계 85㎡ 이내. 다만 3층 이상 건축물은 증축 부분이 건물 연면적의 10분의 1 이내여야 합니다.
소규모 건축물 대수선	연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물. 두 규모 조건을 함께 확인합니다.
주요구조부 해체가 없는 대수선 등	시행령 제11조제2항: 내력벽 30㎡ 이상, 기둥·보·지붕틀 각각 3개 이상 수선, 방화벽·방화구획 및 계단 수선 등의 법정 범위. 단순히 “경미한 수선”으로만 판단하지 않습니다.

5. 신고 절차 · 첨부서류

단계 1 신고서 및 도서 제출 → 단계 2 허가권자 검토 → 단계 3 신고필증 교부

필수 제출 서류(시행규칙 제12조)

설계도서(별첨 2)
관련 법령 인·허가 신청서류
대지 범위·소유(사용) 권리 증명
구조도 & 구조계산서(구조 안전 확인 대상)

6. 공사 내용 변경 시 허가·신고 요령

변경 내용	확인할 절차
증축 규모·설계 변경	건축법 제16조 및 시행령 제12조에 따라 변경 전에 허가 또는 신고. 85㎡ 초과 증축 부분 변경은 허가 원칙과 신고 대상 건축물의 별도 예외를 함께 확인합니다.
연면적·층수 변경	변경 후에도 해당 신고 범위에 드는지 확인합니다. 모든 면적·층수 변경이 신고만으로 끝나는 것은 아닙니다.
설계자·시공자·감리자 변경	시행규칙 제11조제2항에 따라 변경일부터 7일 이내 건축관계자변경신고서 제출. 공사 내용 변경 절차와 구분합니다.

7. 위반 시 제재 & 체크리스트

위반 유형	제재 구분
도시지역의 무허가 건축·대수선	건축법 제108조: 3년 이하 징역 또는 5억원 이하 벌금.
도시지역 밖의 해당 무허가 위반	건축법 제110조: 2년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금.
무신고·변경 위반	위반한 조문과 행위를 구분해 제110조·제111조 등을 확인합니다. 모든 경우를 5천만원 벌금으로 묶지 않습니다.
시정명령 미이행 등	법 제80조에 따라 위반 유형·규모·시가표준액·조례 등으로 이행강제금을 산정합니다. 연 1회·일률 10% 이내라는 공통 기준은 아닙니다.

착공 전 자가 체크리스트
☑ 허가서(또는 신고필증) 수령 완료
☑ 설계도서와 현장 시공도 일치 확인
☑ 인·허가 조건(도로접합, 주차장 확보 등) 이행 확인
☑ 공사 보험·안전관리계획 수립

8. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 바닥면적 90㎡ 증축인데 신고만 하면 되나요?
85㎡ 이내 증축이라는 신고 사유에는 해당하지 않습니다. 다른 법정 신고 사유가 있는지까지 확인해야 하므로, 면적만으로 모든 경우 허가라고 단정하지 말고 관할 건축부서에 도면을 제시하세요.

Q2. 3층 미만·연면적 180㎡ 건물의 내력벽을 철거하면 반드시 허가가 필요한가요?
200㎡ 미만이면서 3층 미만인 건축물의 대수선은 별개의 신고 사유입니다. 내력벽 철거라는 이유만으로 이 규모 특례를 배제하지 않습니다. 실제 공사가 대수선인지 해체인지, 구조안전 확인과 건축물관리법상 해체 절차가 필요한지도 함께 확인하세요.

Q3. 허가 후 설계자가 바뀌면 다시 허가를 받아야 하나요?
설계자 변경 자체는 건축관계자 변경신고 대상이며 변경일부터 7일 이내 신고합니다. 설계 내용도 바뀌었다면 그 변경허가·신고 필요 여부는 별도로 판단합니다.

결론 및 실무 팁

허가 vs 신고 기준을 정확히 파악하면 불필요한 행정 비용과 시간을 절약할 수 있습니다.
제출 도면의 파일 형식과 원본 제출 여부는 관할 건축부서와 접수 시스템의 안내를 확인하세요.
공사 범위가 애매하면 착공 전에 해당 대지 관할 시·군·구 건축부서에 도면을 제시하여 허가·신고와 구조 검토 절차를 확인하세요.

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근거 확인: 2026년 9월 10일. 생활법령: 허가·신고 · 건축법 시행규칙 제11조