주택임대차계약 체결 시 확인사항

주택을 임대받을 때 주의해야 할 사항들을 확인해보겠습니다. 주택임대차를 보호받기 위해 확인해야 할 내용들은 다음과 같습니다.

1. 주택임대차표준계약서 사용

주택임대차계약을 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용합니다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 해당 서식을 사용할 수 있습니다. 따라서, 주택임대차를 체결할 때에는 주택임대차표준계약서를 확인하고 이를 우선적으로 사용해야 합니다(주택임대차보호법 제30조).

2. 대항력 및 우선변제권 확보

임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후에는 주택임대차보호법에 따라 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 임대차계약증서상의 확정일자를 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조제1항, 제3조의2제2항). 이를 위해 임대차 신고 시에는 등기사항증명서, 미납국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 확인하여 선순위 권리자와 금액을 확인하고 계약 체결 여부를 결정해야 보증금을 지킬 수 있습니다. 임차인은 미납국세·지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민센터·등기소에서 확인할 수 있습니다.

3. 임대차 신고의무 및 확정일자 부여 의무

임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법에 따라 일정 기준을 충족하는 임대차를 신고해야 합니다. 주택임대차 계약을 체결할 때에는 특별자치시·특별자치도·시·군·구 지역에서 보증금 6천만원을 초과하거나 월차임 30만원을 초과하는 경우에 해당 계약을 공동(계약서를 제출하는 경우 단독신고 가능)으로 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항, 제2항 및 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3). 주택임대차계약서를 제출하여 임대차 신고의 접수를 완료한 경우, 해당 일자를 확정일자로 간주하므로, 별도로 확정일자 부여를 신청할 필요가 없습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항).

주택임대차계약기간 중 확인사항

임대차 기간 중에도 주의해야 할 사항들이 있습니다.

1. 차임(임차료) 증액 청구

임대차계약을 갱신할 때에는 기존 차임·보증금의 5%를 초과하여 증액할 수 없으며, 계약 체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 차임·보증금을 증액할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조).

2. 묵시적 갱신 등

임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지, 임대인은 2개월 전까지 각 상대방에게 계약을 종료하거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면, 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다(주택임대차보호법 제6조제1항). 그러나, 이 조항은 2020년 12월 10일 예고없이 적용되므로, 최초로 체결되거나 갱신된 계약에만 2개월이 적용됩니다. 갱신된 임대차의 존속기간은 2년이며, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 정당한 사유 또는 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조제2항 및 제6조의2제1항).

3. 계약갱신요구 등

임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 갱신거절 시 주택임대차표준계약서 별지 2에 게재된 계약갱신 거절통지서 양식을 활용할 수 있습니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이며 다른 조건은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약됩니다. 다만, 차임과 보증금의 증액은 청구 당시의 금액을 초과하지 않아야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3제2항 및 제3항). 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 임대기간 중 1회로 한정되어 인정되는 갱신요구권을 차후에 사용할 수 있습니다.

임차인의 월세 소득공제받기

임차인이 주택을 임차하고 월세를 지불하는 경우, 소득공제를 받을 수 있습니다. 다만, 소득공제의 대상자는 다음과 같은 요건을 충족하여야 합니다. 국민주택규모의 주택을 임차하고 월세를 지급하고 있어야 하며, 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 세대주이며, 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하인 근로소득이 있는 근로자여야 합니다. 소득공제금액은 근로자의 급여액에 따라 다르며, 해당 금액의 일정 비율만큼 공제됩니다(조세특례제한법 제95조의2제1항).

• 소유주에서 공제하는 경우
• 세대주에서 공제하는 경우

이외에도 주택임대차에 대한 자세한 내용은 해당 사이트에서 확인할 수 있습니다.

결론

주택을 임대받을 때에는 주택임대차보호법에 따른 확인사항들을 반드시 체크해야 합니다. 주택임대차표준계약서를 사용하고, 대항력 및 우선변제권을 확보하여 보증금을 보호받을 수 있도록 해야 합니다. 또한, 임대차 신고의무를 준수하여 주택임대차를 안정적으로 이용할 수 있도록 해야 합니다. 이를 위해 임차 기간 중에는 차임 증액 청구나 갱신요구 등을 주의하여야 합니다. 또한, 월세 소득공제를 받을 수 있는 자격을 갖추고 있다면 적절히 이를 활용하여 혜택을 받을 수 있습니다. 이와 같은 사항들을 지키면서 주택임대차를 이용한다면 안정적인 생활을 영위할 수 있을 것입니다.

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