지역 및 지구의 건축물

건축물을 짓기 위해서는 건축법에 따르는 규정을 준수해야 합니다. 이 중에서도 특정 지역이나 지구에 대한 규정에 따라야 하는 경우가 있습니다. 대지가 특정 지역이나 지구에 걸치는 경우, 해당 지역이나 지구에 속하는 건축물 및 대지 등에 관한 규정을 비롯한 해당 지역 또는 지구의 건축물과 관련된 사항을 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장에게 제출해야 합니다.

다만, 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 방화지구 안의 건축물에 대한 규정을 따릅니다. 단, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구분되는 경우는 그렇지 않습니다.

녹지지역과 그 밖의 지역 또는 지구에 건축물이 있는 경우에는 녹지지역 안의 건축물에 대한 규정을 적용합니다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 방화지구의 규정을 따릅니다.

건폐율과 용적률

건축물을 건축하는 데에는 건폐율과 용적률의 제한이 있습니다. 건축물의 대지면적 대비 건축면적의 비율인 건폐율과 대지면적 대비 연면적의 비율인 용적률에 대한 최대 제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 결정됩니다.

대지의 분할 제한

건축물이 있는 대지는 특정 지방자치단체의 조례에 따라 일정한 면적에 못 미치게 분할할 수 없습니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등에 따라 각각의 분할 제한 면적이 정해져 있습니다.

건축물의 면적, 높이 등의 산정

건축물의 면적, 높이 등은 건축법 시행령에 따라 다음의 방법에 따라 산정합니다.

• 대지면적은 대지의 수평투영면적을 기준으로 산정합니다. 대지에 건축선이 정해져 있는 경우에는 건축선과 도로 사이의 대지면적을, 대지에 도시 계획시설이 있는 경우에는 도시 계획시설에 포함되는 대지면적을 산정합니다.
• 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 산정합니다. 단, 일부 면적은 용적률 산정 시 제외됩니다.
• 처마높이는 건축물의 지붕틀 또는 비슷한 수평재를 지지하는 벽, 깔때기 또는 기둥의 상단까지의 높이로 산정합니다.
• 반자높이는 방의 바닥면에서 반자까지의 높이로 산정합니다.
• 층고는 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 산정합니다.
• 층수는 건축물의 층수에 따라 산정하며, 건축물의 특정 부분에 따라 층수가 다르다면 가장 많은 층수를 적용합니다.
• 지하층의 지표면은 지하층의 주위가 접하는 지표면 부분의 높이를 가중평균한 높이의 수평면으로 산정합니다.

건축협정

건축협정은 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등이 전원의 합의로 체결할 수 있는 건축물 건축·대수선 또는 리모델링에 관한 협정입니다. 일부 정비구역이나 도시재생활성화지역, 존치지역 등에서 건축협정을 체결할 수 있습니다.

건축협정을 체결하면 해당 건축협정인가권자의 인가를 받아야 합니다. 인가를 받기 전에 건축협정인가권자의 건축위원회에서 심의를 거쳐야 합니다. 건축협정을 받은 건축협정구역에서 연접한 대지에 대해서는 관계 법령의 규정을 개별 건축물마다 적용하는 대신 건축협정구역 전체 또는 일부를 대상으로 통합하여 적용할 수 있습니다.

대지의 조경, 대지와 도로와의 관계, 지하층의 설치, 건폐율, 부설주차장의 설치, 개인하수처리시설의 설치

건축협정을 체결한 건축협정구역에서는 대지의 조경, 대지와 도로와의 관계, 지하층의 설치, 건폐율, 부설주차장의 설치, 개인하수처리시설의 설치 등과 같은 사항에 대한 특례가 적용됩니다. 이를 통해 해당 구역의 건축물들이 보다 조화롭고 효율적으로 운영될 수 있습니다.

결론

건축물을 건축하려면 해당 지역이나 지구의 건축규정을 따라야 합니다. 건폐율과 용적률을 준수하고 대지의 분할 제한을 지켜야 합니다. 또한, 건축협정을 체결하여 건축관련 사항을 조정할 수도 있습니다. 이를 통해 건축물은 보다 적절하게 건축되며 지역 사회에 더 나은 가치를 제공할 수 있습니다.

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