계약 전 유의사항

계약을 하기 전에는 몇 가지 유의사항을 고려해야 합니다. 주택을 임대하기 전에 다음 사항들을 확인하고 준비하는 것이 중요합니다.

정보의 수집

임차 주택에 관한 정보는 학교 게시판, 지역 광고지, 개업공인중개사 등을 통해 얻을 수 있습니다. 개업공인중개사를 통해 집을 구하는 경우에는 주택임차와 관련된 법적 사항의 확인, 현장 방문 등의 절차를 대행해 주므로 편리하지만, 중개보수를 지불해야 합니다(「공인중개사법」 제32조제1항).

등기사항의 확인

관심 있는 주택을 몇 가지 선정했다면 거래의 안전을 위해 그 주택의 등기기록에 기록되어 있는 사항을 열람하거나 이를 증명하는 등기사항증명서를 발급받아서 부동산에 관한 표시와 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등에 관한 사항을 확인하는 것이 좋습니다(「부동산등기법」 제3조 및 제19조).

등기기록의 열람이나 등기사항증명서 발급은 등기소, 구청 또는 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)를 통해 할 수 있습니다[「부동산등기법」 제19조, 「부동산등기규칙」 제26조부터 제32조까지 및 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」(대법원 등기예규 제1761호, 2022. 12. 14. 발령, 2022. 12. 16. 시행)].

각종 대장의 확인

아파트가 아닌 경우에는 부동산등기부 외에도 토지대장, 건축물대장 등의 확인을 통해 임차하려는 주택의 표시내용이 부동산등기부의 내용과 일치하는지 확인하고, 그 주택의 용도지역 지구 및 앞으로의 개발계획 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.

토지대장과 건축물대장은 해당 시·군·구청 또는 정부24 홈페이지(www.gov.kr)에서 확인할 수 있습니다(「건축법」 제38조 및 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항·제8항).

현장조사

부동산등기부를 확인한 후에는 직접 현장을 방문해서 해당 주택을 보고 주거환경, 보존 상태, 점유 여부, 하자 여부, 주변 여건 등을 확인하고 임차할 것인지를 판단하는 것이 좋습니다.

계약당사자의 확인

주택임대차계약은 부동산등기부에 기재된 임차주택의 소유자와 체결해야 추후 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다. 따라서 주택임대차계약을 체결하기 전에 계약의 상대방이 부동산등기부상의 본인이 맞는지를 확인하고, 그 대리인인 경우에는 신분증 외에도 위임장과 소유자의 인감증명서를 확인해야 합니다.

계약

계약서의 작성 및 계약금의 지급

주택임대차계약서는 임대인(집을 빌려주는 사람)과 임차인(여기서는 외국인유학생)이 함께 작성합니다. 임대차계약서를 작성할 때는 거래당사자의 인적사항, 임차목적물, 계약일, 임차금액, 임차료 지급일자, 임대차 기간과 그 밖의 조건 등을 명확하게 명시해야 합니다(「공인중개사법」 제26조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

임대차계약을 체결할 때는 통상 임차보증금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 지급하는 것이 관례입니다. 이 계약금은 계약의 이행 전에 임대차계약이 해제된 경우 상대방에 대한 손해배상액 산정의 기준이 됩니다(「민법」 제398조제4항 및 제565조제1항).

잔금 지급 및 입주

잔금은 보통 입주하는 날 지급합니다. 잔금을 지급할 때는 부동산등기부를 다시 한번 확인해서 임대차계약 후 부동산 권리관계에 변동이 있었는지를 확인하는 것이 좋습니다.

입주 후 유의사항

체류지 변경신고

임차주택을 인도받고 전입신고를 했다면 따로 등기하지 않아도 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항). 즉, 「주택임대차보호법」의 적용대상이 되어 경매 등의 문제가 발생했을 때 법적 보호를 받을 수 있습니다.

외국인은 원칙적으로 주택임대차보호법의 보호 대상이 되지 않지만, 주택을 임차한 외국인이 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다(「출입국관리법」 제88조의2제2항 및 서울민사지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 제11부 판결: 확정).

따라서 임차주택에 입주했다면 그 전입한 날부터 15일 이내에 새로운 체류지의 시·군·구 또는 읍·면·동의 장이나 그 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장·출입국관리사무소출장소장에게 반드시 체류지 변경신고를 해야 합니다(「출입국관리법」 제36조제1항).

확정일자 받기

“확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정받는 것을 말합니다. 임대차계약서상에 확정일자를 받고, 위의 대항요건[주택인도 + 전입신고(체류지 변경신고)]을 갖추면 우선변제권을 취득합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

확정일자는 ① 지방법원(지원을 포함)·등기소 또는 공증사무소(공증인·공증인가법무법인·합동법률사무소를 말함)에서 받을 수 있으며, ② 읍·면·동의 장에게 전입신고를 하면서 함께 받을 수도 있습니다[「공증인법」 제77조의2제2항, 「주민등록법 시행령」 별지 제15호서식 유의사항란, 「사문서의 일자확정 업무처리에 관한 예규」(대법원 행정예규 제1347호, 2023. 6. 14. 발령, 2023. 6. 16. 시행) 제2조].

결론

임대주택을 선택하고 계약을 진행할 때는 신중하게 준비하고 절차를 따라야 합니다. 정보 수집, 등기사항 확인, 대장 확인, 현장조사, 계약당사자 확인 등의 단계를 거치면서 안전한 임대주택 계약을 진행할 수 있습니다. 입주 후에는 체류지 변경신고와 확정일자 받기 등의 절차를 따라야 하며, 이를 준수하면 더 큰 보호를 받을 수 있습니다. 임대주택을 선택할 때 이러한 유의사항을 염두에 두고 계약을 진행하면 더 안전하고 편리한 임대생활을 영위할 수 있습니다.

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