건축법 건축물 신축부터 해체까지

건축법은 건축물에 관한 법률입니다. 건축물에는 주거용 건물부터 상업용 건물까지 다양한 종류가 있으며, 이러한 건축물 건설에는 여러 규제와 절차가 따릅니다. 이번 포스팅에서는 건축법의 개요와 신축부터 해체까지의 절차에 대해 알아보겠습니다.

건축법의 총칙

건축법은 건축물의 신축, 증축, 개축, 재축, 해체, 대수선 등에 대한 관련 규정을 담고 있습니다. 건축물의 종류에 따라 다양한 요건과 절차가 존재하며, 건축물의 용도, 구조, 크기, 위치 등이 이에 영향을 미칩니다.

중요 건축법 용어

건축법에서 사용되는 몇 가지 용어의 의미를 알아보겠습니다.

• 건축: 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축하거나 건축물을 이전하는 것을 의미합니다.
• 결합건축: 용적률을 개별 대지마다 적용하지 않고, 여러 대지를 통합적으로 적용하여 건축하는 것입니다.
• 건축물: 토지에 정착하는 공작물로써, 지붕과 기둥 또는 벽 등의 구조물과 이에 딸린 시설물을 포함합니다.
• 지하층: 건축물의 지표면 아래에 있는 층을 의미합니다. 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이어야 합니다.
• 주요구조부: 건축물의 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말합니다.
• 대수선: 건축물의 구조나 외부 형태를 수선, 변경 또는 증설하는 것을 의미합니다.
• 리모델링: 건축물의 노후화 억제, 기능 향상 등을 위해 대수선이나 증축, 개축하는 행위를 의미합니다.
• 고층건축물: 층수가 30층 이상이거나 높이가 120m 이상인 건축물을 의미합니다.
• 초고층건축물: 층수가 50층 이상이거나 높이가 200m 이상인 건축물을 의미합니다.
• 다중이용 건축물: 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설(여객용 시설), 의료시설(종합병원), 숙박시설(관광숙박시설) 등의 용도로 사용되는 바닥면적 합계가 5천㎡ 이상이거나 16층 이상인 건축물을 의미합니다.
• 준다중이용 건축물: 다중이용 건축물을 제외한 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설(여객용 시설), 의료시설(종합병원), 교육연구시설, 노유자시설, 운동시설, 숙박시설(관광숙박시설), 위락시설, 관광 휴게시설, 장례시설 등의 용도로 사용되는 바닥면적 합계가 1천㎡ 이상인 건축물을 의미합니다.
• 특수구조 건축물: 특정한 구조로 된 건축물로써, 보, 차양 등이 외벽의 중심선으로부터 3m 이상 돌출되거나 기둥과 기둥 사이의 거리가 20m 이상인 건축물을 의미합니다.

건축법의 적용 제외 건축물

건축법은 일부 건축물에 대해서는 적용되지 않습니다. 그 중 일부를 알아보겠습니다.

• 지정문화재나 임시지정문화재: 문화재로 지정되어 있는 건축물에는 건축법이 적용되지 않습니다.
• 철도나 궤도의 선로 부지: 철도 선로에 포함된 시설물 중 운전보안시설, 보행시설, 플랫폼 및 급수, 급탄, 급유 시설 등은 건축법이 적용되지 않습니다.
• 고속도로 통행료 징수 시설: 고속도로 징수 시설에는 건축법이 적용되지 않습니다.
• 간이창고: 이동 가능한 간이 창고는 건축물로 간주되지 않으며, 건축법이 적용되지 않습니다.
• 하천구역 내의 수문조작실: 하천구역에 위치한 수문조작실은 건축법이 적용되지 않습니다.

건축허가와 신고 등

건축 관련하여 입지와 규모의 사전결정을 받기 위해서는 건축허가를 신청해야 합니다. 건축허가를 신청하기 전에는 사전결정을 받을 수 있습니다. 이에 대해 알아보겠습니다.

건축 허가의 동의 요건

건축을 신축, 증축, 개축, 재축하려는 경우에는 건축허가를 받아야 합니다. 건축허가를 받기 전에는 건축에 대한 다음 사항을 사전결정으로 신청할 수 있습니다.

1. 해당 대지에 건축하는 것이 법적으로 허용되는지 여부
2. 건축기준 및 제한사항에 대한 고려
3. 건축 허가를 위해 신청자가 고려해야 할 사항

단, 사전결정신청자는 사전결정을 받은 날로부터 2년 이내에 건축허가를 신청해야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다.

건축허가권자

건축허가를 받을 경우 다음과 같은 허가권자에게 신청해야 합니다.

1. 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장: 일반적인 경우 건축허가를 신청해야 합니다.
2. 특별시장, 광역시장: 층수가 30층 이상이거나 연면적이 10만㎡ 이상인 건축물을 건축하는 경우는 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 합니다. 다만, 예외사항이 몇 가지 존재합니다. 공장, 창고, 지방건축위원회의 심의를 거친 건축물, 초고층 건축물은 예외입니다.

도지사의 사전승인이 필요한 경우

시장, 군수는 일부 건축물에 대해 도지사의 사전승인이 필요할 수 있습니다. 이 경우 기본설계도서와 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 건축계획서를 도지사에게 제출하여 승인을 받아야 합니다. 도지사의 승인이 필요한 건축물과 해당 건축물의 조건은 건축법에 자세히 명시되어 있습니다.

건축허가 취소

건축허가는 다음 사유에 해당하는 경우 취소될 수 있습니다.

1. 건축허가를 받은 날로부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우
2. 착공 후 공사의 완료가 불가능한 경우
3. 착공신고 전에 건축주가 대지의 소유권을 상실하고 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능한 경우

건축신고

건축허가가 필요한 건축물이라도 일부 조건을 충족하는 경우에는 건축신고로 대신할 수 있습니다. 다음 요건을 충족하는 경우 건축허가를 받은 것으로 간주됩니다.

1. 증축, 개축, 재축 또는 면적이 85㎡ 이내인 신축에 해당하는 변동을 신고하는 경우
2. 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 신축을 신고하는 경우
3. 대수선이나 지붕틀을 변경하는 등 면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선을 신고하는 경우
4. 소규모 건축물로서 면적이 100㎡ 이하인 신축, 3m 이하로 높이를 증축하는 건축물, 건축조례에서 규정한 바에 따라 주위환경에 지장이 없는 건축물에 해당하는 경우
5. 공업지역, 지구단위계획구역, 산업단지에서 면적이 500㎡ 이하인 공장, 읍면지역에서 면적이 200㎡ 이하인 창고 또는 400㎡ 이하인 축사, 작물재배사, 온실 등을 신축하는 경우
6. 시설·임대주택지구 내에서 면적이 300㎡ 이하인 주건축물을 신축하는 경우

허가·신고사항의 변경

건축허가나 신고를 받은 사항을 변경하려면 변경 전에 허가권자의 허가나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 허가나 신고하기 전에는 건축물의 바닥면적에 따라 허가나 신고가 결정됩니다. 건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자의 변경도 신고해야 합니다.

건축허가 또는 착공의 제한

국토관리와 관련하여 필요한 경우 건축허가나 착공을 제한할 수 있습니다. 관계기관이 국토관리의 필요성을 요청하거나 특히 필요하다고 인정되는 경우 해당 건축물에 대한 건축허가나 착공을 제한할 수 있습니다. 제한기간은 2년 이내이며, 한 번에 한해 1년 연장 가능합니다.

건축물의 사용승인

건축물에 대한 사용승인은 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 신청해야 합니다. 허가권자는 사용승인신청을 받은 경우 일정 기간 내에 건축물이 건축법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부를 검사합니다. 검사에 합격한 건축물에 대해서는 사용승인서를 발급합니다. 건축주는 사용승인서를 받기 전까지 건축물을 사용하거나 사용할 수 없습니다. 다만, 건축주의 요청에 따라 일정 조건에서는 사용가능할 수 있습니다.

건축물의 해체허가와 멸실신고

건축물의 관리자 또는 소유자가 건축물을 해체하려는 경우에는 해체허가를 받아야 합니다. 일부 건축물의 경우에는 해체 신고만으로 허가를 받을 수 있습니다. 해체허가나 신고를 하려는 경우에는 신청서와 해체계획서를 허가권자에게 제출해야 합니다. 건축물을 해체하는 경우에는 건축법에 따른 사항을 준수해야 하며, 일부 건축물은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.

건축물의 멸실 신고는 건축물이 멸실된 날로부터 30일 이내에 신고서를 제출해야 합니다. 건축물을 전면해체한 경우에는 멸실 신고를 하지 않아도 되며, 멸실 신고는 허가나 허가를 받은 것으로 간주됩니다.

건축물의 용도변경

건축물의 용도를 변경하는 경우에는 건축기준에 따라야 합니다. 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 경우에는 허가권자의 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 동의가 필요한 경우와 신고가 필요한 경우가 있으며, 용도변경을 신고할 경우에는 건축물의 규모에 따라 결정됩니다.

결론

건축물의 신축부터 해체까지, 건축법은 건축물에 대한 규제와 절차를 제시합니다. 건축허가와 신고, 건축물의 사용승인과 해체허가 등의 절차를 잘 알고 이해하는 것은 건축물 건설에 관여한 모든 이들에게 중요합니다. 건축물을 안전하고 효율적으로 건설할 수 있도록 건축법의 내용을 준수해야 합니다.

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