행정재산 사용허가와 기부채납 실무 정리: 허가 방법, 기간, 사용료, 취소 보상까지

행정재산 사용허가와 기부채납 실무 정리

지방자치단체의 재산은 모두 마음대로 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 특히 행정재산은 그 목적과 용도를 해치지 않는 범위에서만 사용허가가 가능하고, 허가 방식과 기간, 사용료 산정, 기부채납 후 무상사용까지 세부 기준이 법령과 운영기준으로 정해져 있습니다.

실무에서는 어떤 방식으로 허가를 받을 수 있는지, 얼마나 오랫동안 사용할 수 있는지, 중간에 공공용으로 필요해지면 보상을 받을 수 있는지, 기부채납한 뒤 무상으로 이용할 수 있는지를 정확히 알아두는 것이 중요합니다.

1. 행정재산 사용허가란?

행정재산은 원칙적으로 해당 재산의 본래 목적에 맞게 사용되어야 합니다. 다만 지방자치단체의 장은 행정재산의 목적 또는 용도에 장애가 되지 않는 범위에서 사용허가를 할 수 있습니다.

사용허가가 가능한 경우

다음의 경우에 사용허가가 가능합니다.

행정 목적 또는 보존 목적의 수행에 필요한 경우
공무원의 후생 목적을 위해 필요한 경우
그 밖에 해당 재산의 용도 또는 목적에 장애가 되지 않는 경우로서 지방자치단체의 장이 필요하다고 인정하는 경우

허가 방식의 원칙

사용허가는 원칙적으로 일반입찰로 해야 합니다. 다만 일정한 사유가 있을 때만 제한경쟁, 지명경쟁, 또는 수의의 방법으로 허가할 수 있습니다.

2. 사용허가 방법: 일반입찰, 제한경쟁, 지명경쟁, 수의허가

2-1. 수의의 방법으로 허가할 수 있는 경우

수의의 방법은 예외적인 방식입니다. 다음과 같은 경우에 허용됩니다.

국가·지방자치단체·공법인·공익법인이 직접 사용하려는 경우
일단의 면적이 1만제곱미터 이하인 농경지를 경작 목적으로 해당 지방자치단체에 거주하는 농업인에게 사용허가하는 경우
청사의 구내재산을 공무원 후생 목적으로 사용하기 위해 허가하는 경우
법률에 따라 무상 사용허가를 받을 수 있는 자에게 유상 사용허가를 하는 경우
사용료 면제 대상자에게 사용허가를 하는 경우
사용허가 신청 당시 산출한 가격이 1천만원 이하인 재산의 사용허가를 하는 경우
특별시·광역시의 자치구에 소재하는 재산은 3천만원 이하
2회에 걸쳐 유효한 일반입찰이 성립되지 않은 경우
지역경제 활성화에 기여할 수 있는 해당 지역 특산품 또는 생산제품 등을 생산·전시·판매하는 데 필요하다고 조례로 정하는 경우
지방자치단체가 시행하는 사업을 위해 이전하는 공익시설의 소유자가 그 공익시설과 직접 관련된 재산을 이전 기간 동안 사용하려는 경우
건물 등을 신축해 기부하려는 자가 신축기간 동안 그 부지를 사용하는 경우
재산의 복구 및 구호 목적을 위해 사용허가를 하는 경우
공익사업을 위해 자진철거를 전제로 임시로 사용허가를 하는 경우
공유재산을 우선 임대할 수 있는 자에게 사용허가를 하는 경우
정부출연연구기관, 과학기술분야 정부출연연구기관, 특정연구기관 또는 전문생산기술연구소에 허가하는 경우
지방자치단체와 재산을 공유하는 자에게 지방자치단체 지분에 해당하는 부분에 대해 허가하는 경우
현재의 사용 및 이용에 지장을 주지 않는 범위에서 공중·지하에 건물이 아닌 공작물을 설치하는 경우
창업기업에 창업공간으로 사용허가하는 경우
국제기구 또는 50개국 이상의 서로 다른 국가 회원을 보유한 비영리민간단체로서 조례로 정하는 기구·단체에 허가하는 경우
이동용 음식판매 자동차를 이용해 휴게음식점영업 또는 제과점영업을 하려는 사람에게 허가하는 경우
해당 지방자치단체가 출자 또는 출연한 비영리 공공법인 또는 공법인의 비영리사업을 위해 허가하는 경우
일자리정책에 따라 미취업 청년 등 미취업자의 창업을 위해 허가하는 경우
취약계층 고용비율을 충족하는 사회적기업, 사회적협동조합, 자활기업 또는 마을기업 중 기준에 적합한 기업에 허가하는 경우
우선지원 대상기업으로서 청년 친화적 근로조건을 갖춘 기업에 허가하는 경우
그 밖에 위치·형태·용도 또는 계약의 목적·성질상 일반입찰에 부치기 곤란한 경우로서 조례로 범위를 정한 경우

2-2. 제한경쟁이 가능한 경우

다음의 경우에는 제한경쟁에 부칠 수 있습니다.

지역경제 활성화를 위해 해당 지방자치단체에 주소를 둔 자로 한정할 필요가 있는 경우
재산의 위치·형태·용도나 계약의 목적·성질 등을 고려해 해당 지방자치단체에 주소를 둔 자로 한정할 필요가 있는 경우

2-3. 지명경쟁이 가능한 경우

다음의 경우에는 지명경쟁이 가능합니다.

토지의 용도 등을 고려할 때 인접 토지 소유자를 지명할 필요가 있는 경우
수의에 따른 사용허가 신청이 경합하는 경우
그 밖에 위치·형태·용도 또는 계약의 목적·성질상 사용허가를 받을 자를 지명할 필요가 있는 경우

3. 행정재산 사용허가 기간과 갱신

행정재산의 사용허가 기간은 허가 방식과 사유에 따라 달라집니다.

3-1. 일반입찰로 허가한 경우

사용허가를 받은 날부터 5년 이내
다만, 행정재산으로 기부하는 재산을 기부자, 그 상속인 또는 포괄승계인에게 무상 사용허가해 줄 것을 조건으로 하는 경우에는
무상사용허가를 받은 날부터
사용료 총액이 기부받은 재산의 가액에 이르는 기간 이내
그 기간은 20년을 초과할 수 없음

3-2. 수의의 방법으로 허가한 경우

사용허가 기간이 끝나기 전에 5년 이내 범위에서 갱신 가능
다만, 수의의 방법으로 사용·수익할 수 있는 경우가 아니면 한 차례만 갱신 가능

3-3. 그 밖의 경우

1회로 한정해 5년 범위에서 갱신 가능
다만, 기부채납 재산을 기부자 등에게 무상 사용허가해 주는 경우에는 총 사용기간 내에서 1회로 한정해 10년 범위에서 갱신 가능

3-4. 사용하지 못한 기간의 연장

사용허가를 받은 자가 다음 사유에 해당하면, 사용·수익하지 못한 기간의 범위 내에서 사용허가 기간을 연장할 수 있습니다.

「재난 및 안전관리 기본법」 제3조제1호에 따른 재난으로 피해를 본 경우
해당 지방자치단체의 귀책사유로 재산 사용에 제한을 받은 경우

4. 사용허가가 취소되는 경우와 보상 문제

4-1. 공공용 사용을 이유로 취소할 수 있나?

네. 지방자치단체의 장은 사용허가한 행정재산을 국가나 지방자치단체가 직접 공용 또는 공공용으로 사용하기 위해 필요하게 된 경우 허가를 취소할 수 있습니다.

4-2. 보상받을 수 있는 항목

이 경우 사용허가를 받은 자에게 손실이 생기면 다음 비용을 보상합니다.

사용허가 취소 당시 기준으로 남은 허가기간에 해당하는 시설비
시설의 이전이나 수목의 옮겨심기에 필요한 경비
이전·설치기간 동안 영업을 할 수 없어 발생한 손실의 평가액

실무 팁

허가 취소 가능성이 있는 사업이라면, 계약 단계에서 시설투자비 회수 기간, 이전 가능성, 대체부지 확보 여부를 반드시 검토해야 합니다. 특히 영업시설은 이전 손실 산정 자료를 미리 준비해 두는 것이 중요합니다.

5. 행정재산이 용도폐지되면 어떻게 되나?

사용허가 중이던 행정재산이 용도폐지되어 일반재산이 되면, 기존 사용허가는 잔여기간에 한해 대부계약으로 전환된 것으로 봅니다.

즉, 사용허가가 자동으로 사라지는 것이 아니라, 남은 기간 동안은 대부계약으로 이어지는 구조입니다. 다만 대부기간이 만료되면 새로운 대부계약 절차를 거쳐야 합니다.

6. 행정재산 사용료는 어떻게 계산하나?

지방자치단체의 장은 행정재산을 사용허가한 경우, 매년 사용료를 징수합니다. 사용료는 재산의 평가액과 사용면적 등을 기준으로 산정합니다.

6-1. 사용료 산정의 기본 구조

건물 전체를 사용하는 경우

건물평가액 + 부지평가액 = 재산의 평가액

건물의 일부를 사용하는 경우

건물과 토지의 전용면적에 공용면적을 합산해 산출

건물 공용면적 산출식

해당 건물의 총 공용면적 × (사용허가 받은 자의 건물 전용면적 ÷ 해당 건물의 총 전용면적)

부지 공용면적 산출식

해당 부지의 총 공용면적 × [사용허가 받은 자의 건물면적(전용·공용면적 합계) ÷ 해당 부지 내 건물의 연면적]

6-2. 면적 산정 시 유의점

사용자의 부지전용면적은 배타적으로 사용하는 부지를 의미합니다.
해당 부지의 총 공용면적은 특정인이 사용하는 부지전용면적을 제외한, 건물 사용자들이 공동으로 사용하는 부지면적입니다.
특정인이 사용하는 부지전용면적이 없는 경우에는 부지공용면적이 곧 토지 전체 면적이 됩니다.
건물의 부지면적 산출이 곤란한 경우에는 「건축법」의 건폐율을 역산해 산출할 수 있습니다.

6-3. 소액 사용료의 일시징수

연간 사용료가 20만원 이하인 경우에는 사용허가 기간 전체의 사용료를 일시에 통합징수할 수 있습니다.

실무 팁

소규모 점포나 부속시설처럼 면적이 복잡하게 얽힌 경우, 사용허가 신청 전에 전용면적·공용면적·부지면적 산정 근거를 꼭 확인해야 합니다. 사용료가 예상보다 크게 달라질 수 있습니다.

7. 기부채납이란 무엇인가?

기부채납은 지방자치단체 외의 자가 「공유재산 및 물품 관리법」 제4조제1항 각 호에 해당하는 공유재산 소유권을 무상으로 지방자치단체에 이전하여 지방자치단체가 취득하는 것을 말합니다.

쉽게 말해, 민간이 재산을 무상으로 넘기고 지방자치단체가 이를 받아 공공재산으로 편입하는 구조입니다.

8. 기부채납 절차와 확인서류

지방자치단체의 장은 기부를 받을 때 기부자로부터 다음 사항을 분명히 적은 기부서와 권리 확보에 필요한 서류를 받아야 합니다.

기부할 물건의 표시
기부자의 명칭, 성명(법인의 경우 대표자 성명) 및 주소
기부의 목적
기부할 물건의 가격
기부할 물건의 도면

또한 필요한 경우 다음 서류를 확인할 수 있습니다.

건물등기사항증명서 또는 토지등기사항증명서
건축물대장
토지대장
임야대장
지적도 또는 임야도

9. 기부채납이 제한되는 경우

다음에 해당하는 재산은 원칙적으로 받아서는 안 됩니다.

무상 사용허가 기간이 지난 후에도 해당 지방자치단체가 직접 사용하기 곤란한 경우
재산 가액 대비 유지·보수비용이 지나치게 많은 경우
지방재정에 이익이 없는 것으로 인정되는 경우
기부에 조건이 붙은 경우

다만 조건부로 보지 않는 경우

다음은 조건이 붙은 것으로 보지 않습니다.

행정재산으로 기부하는 재산을 기부자, 상속인 또는 포괄승계인에게 무상 사용허가해 줄 것을 조건으로 하는 경우
행정재산의 용도를 폐지하는 경우, 그 용도에 사용될 대체시설을 제공한 자 등이 부담한 비용의 범위에서 용도폐지된 재산을 양여할 것을 조건으로 그 대체시설을 기부하는 경우

10. 기부채납한 부동산을 무상으로 사용하면서 입장료를 받을 수 있나?

가능합니다. 법제처 법령해석례에 따르면, 공유재산 및 물품 관리법은 사용·수익허가를 받은 자가 어떤 방식으로 수익활동을 해야 하는지에 관해 구체적으로 규율하고 있지 않습니다.

따라서 별도의 개별 법령 제한이나 허가 내용상 제한이 없는 이상, 무상사용·수익허가를 받은 기부자도 입장료를 받는 방식으로 사용·수익할 수 있다고 봅니다.

실무상 주의할 점

다만 이는 언제나 가능한 것이 아니라, 다음을 함께 확인해야 합니다.

해당 시설에 적용되는 개별 법령
사용·수익허가서에 기재된 조건
입장료 징수 방식에 대한 별도 제한 여부

11. 기부채납 재산의 무상사용허가 기간 산정

기부채납 재산의 무상사용 허가기간은 다음 방식으로 산출합니다.

11-1. 건물을 기부채납하는 경우

부지사용료를 연간사용료에 합산하는 경우

기부건물의 재산가액 ÷ (기부건물의 연간 사용료 + 부지사용료)

부지사용료를 따로 받는 경우

기부건물의 재산가액 ÷ 기부건물의 연간 사용료

11-2. 토지를 기부채납하는 경우

기부토지의 재산가액 ÷ 기부토지의 연간 사용료

11-3. 산정 시 비고

기부 재산가액은 기부자의 부담액만 해당합니다.
국비, 지방비, 기금이 지원된 시설물은 해당 지원금액만큼 기부 재산가액에서 공제해야 합니다.
무상사용 부지의 범위에는 시설물이 점유한 부지와 그 사용에 필요한 공용부지가 포함됩니다.
무상사용허가 기간 산출 시 기부재산가액은 1개 감정평가법인등이 평가한 감정평가액으로 하고, 연간사용료는 관련 산정기준에 따라 계산합니다.

12. 실무에서 자주 놓치는 포인트

행정재산과 일반재산은 절차가 다릅니다. 용도폐지 전후로 허가 방식이 달라질 수 있습니다.
사용허가 방식은 원칙이 일반입찰입니다. 수의허가는 예외이므로 근거 확인이 필수입니다.
기간 계산은 계약서만 보지 말고 법정 상한도 함께 봐야 합니다.
공공용 사용을 이유로 취소될 수 있으므로 시설투자 전 회수 가능성을 검토해야 합니다.
기부채납은 조건부 기부가 문제될 수 있어 문구 작성 단계부터 신중해야 합니다.

FAQ

Q1. 사용허가를 받은 후 지방자치단체가 공공용 사용을 이유로 허가를 취소하면 위법인가요?

아닙니다. 지방자치단체의 장은 국가나 지방자치단체가 직접 공용 또는 공공용으로 사용하기 위해 필요하게 된 경우 사용허가를 취소할 수 있습니다. 다만 손실이 발생하면 법령에 따라 보상해야 합니다.

Q2. 사용허가 중인 행정재산이 용도폐지되면 자동으로 없어지나요?

아닙니다. 잔여기간에 한해 대부계약으로 전환된 것으로 보며, 대부기간 만료 후에는 새로운 대부계약 절차가 필요합니다.

Q3. 기부채납 재산을 무상으로 쓰면서 입장료를 받아도 되나요?

개별 법령이나 허가 조건에 제한이 없다면 가능합니다. 다만 허가서 조건과 시설별 규정을 반드시 확인해야 합니다.

Q4. 연간 사용료가 20만원 이하인 경우에도 매년 따로 내야 하나요?

아닙니다. 사용허가 기간 전체의 사용료를 한 번에 통합징수할 수 있습니다.

마무리

행정재산 사용허가와 기부채납은 겉보기에는 단순한 행정절차처럼 보여도, 실제로는 허가 방식, 사용기간, 사용료 산정, 취소 시 보상, 기부채납 조건까지 함께 검토해야 하는 복합 제도입니다. 사업자나 시설 운영자라면 계약서 체결 전부터 법정 요건과 실무 기준을 꼼꼼히 확인해 두는 것이 분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법입니다.

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