보증금 일부만 받았다면 임차권등기를 먼저 지워 줄 필요는 없습니다. 대법원은 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 따른 등기에 대해 임대인의 보증금 반환의무가 말소의무보다 먼저라고 판단했습니다. 다만 이번 입금이 무엇을 갚은 돈인지와 실제 잔액은 별도로 정리해야 합니다.
확인일: 2026년 9월 30일.
보증금 반환과 등기 말소는 동시이행 관계가 아닙니다
대법원 2005다4529 판결은 보증금을 받지 못한 임차인의 대항력·우선변제권을 유지하는 임차권등기의 기능을 근거로, 보증금 반환을 먼저 이행해야 한다고 보았습니다. 집주인이 말소를 해야 새 대출을 받아 나머지를 줄 수 있다고 말하더라도, 그 설명은 실제 반환을 받은 것과 다릅니다.
이 판단은 주택임대차보호법에 따른 임차권등기와 보증금 반환의 관계에 관한 것입니다. 아직 집을 넘겨주지 않았다면 주택 인도 문제는 따로 살펴야 하고, 다른 등기나 별도의 정산 합의까지 모두 같은 결론으로 처리할 수는 없습니다.
잔액을 계산하기 전에 입금 명목부터 남기세요
송금인·입금일·금액과 집주인이 설명한 지급 명목을 함께 보관하세요. 일부만 받았는데 “전액 정산 완료” 확인서에 서명하면 실제 수령 범위와 문서가 어긋납니다. 받은 범위만 적는 것이 중요합니다.
- 계약서상 보증금과 이전에 반환받은 내역
- 이번 입금액·입금일과 지급 명목
- 원금·이자·비용 중 어느 항목에 반영했는지
- 집주인이 공제한다고 주장하는 금액과 근거
- 남은 금액의 지급일·방법에 관한 답변
가상 예시로 보증금 원금이 1억원이고 이자·비용·공제 문제가 없으며, 이번에 받은 7천만원을 원금 반환으로 처리하기로 확인했다면 남은 원금은 3천만원입니다. 이 경우 일부 입금은 전액 반환이 아닙니다.
이자나 비용이 있거나 지급 명목에 다툼이 있으면 입금액 전부를 원금에서 빼는 계산이 맞지 않을 수 있습니다. 합의나 법정 변제충당을 검토할 수 있도록 원금 잔액표와 다투는 이자·비용을 나누세요. 위 가상 계산으로 실제 채권액이 확정되는 것은 아닙니다.
회신은 수령액·정산내역·남은 지급계획으로 정리합니다
예를 들면 “○월 ○일 ○원을 수령했습니다. 해당 금액의 지급 명목과 잔여 보증금 정산 내역을 확인해 주시기 바랍니다. 남은 금액의 지급일 및 방법을 서면으로 알려 주세요”라고 쓸 수 있습니다. 이 문장은 회신을 위한 예시이며 공식 서식은 아닙니다.
말소를 조건으로 새로운 합의를 제안받았다면 지급 조건, 미지급 시 처리와 말소 시점을 함께 검토하세요. 보증금 원금은 전부 받은 뒤 이자·비용만 남은 경우에는 말소를 계속 거절할 수 있는지를 이 판례만으로 단정해서는 안 됩니다.
보증기관의 지급과 등기 신청 단계도 구별하세요
보증보험이나 보증기관이 대신 지급했다면 권리 이전과 회수 절차가 관련될 수 있습니다. 임대인에게 직접 받은 경우처럼 임의로 말소하지 말고 지급기관에 말소 주체·시점과 남은 회수 절차를 확인하세요.
임차권등기를 신청만 한 상태와 실제 등기가 완료된 상태도 다릅니다. 판례가 설명하는 대항력·우선변제권의 유지 효과는 등기가 이루어진 경우에 관한 것이므로, 신청했다는 사실만으로 완료된 것으로 생각하지 마세요. 계약 종료·이사와 전출·등기 완료·일부 반환 날짜를 순서대로 정리하면 현재 어느 단계인지 설명하기 쉽습니다.
관련 절차는 임차권등기명령 신청 개요에서 함께 확인할 수 있습니다.
확인한 공식 자료
- 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529: 보증금 반환과 임차권등기 말소의 선후관계